中古住宅の選び方

中古住宅購入をご検討されてる方からご相談をいただきましたのでまとめておきます。

平成30年住宅・土地統計調査の結果をみますと、空き家数は848万9千戸と過去最多となり、なんと全国の住宅の13.6%を占めていることが分かりました。100軒のうち、13軒が空き家。逆に言えば中古住宅も選べると言うことにもなります。

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中古住宅のメリット・デメリット

木材不足、建築資材の高騰、職人さん不足など新築の価格は益々上がっていく傾向ですので、中古住宅を購入してリフォームしても新築の2/3くらいなのは最大のメリットではないかと思います。(例えば土地+新築建物が3千万円なら、中古であれば2千万円くらい)

中古住宅購入でも幾つかの諸条件をクリアすれば、新築の住宅ローンと同じ長期低金利を利用できることが多いです。今はネット銀行の方が条件が低かったりしますので、昔より断然借りやすくなっています。

資金面から考えますと、ご家族の合算年収の6~7倍以内が目安と言われていますので、合算年収400万円なら借り入れ限度額は2400万円以内となります。実際には限度額より返済負担率の方が重要と言われており、合算年収400万円の20%=年間80万円÷12カ月=月々の返済額は6.7万円以下にするのが順当です。
いかがでしょう? 新築(土地代合わせて)3千万円ってのは、借入返済の計算から逆算しますと、なかなか厳しい計算になりませんか? 
そこで中古住宅を買って、自分の思うようにリフォームするという選択肢も有りってことになるかと思います。返済に余裕がある分、生活を豊かに過ごせるのではないでしょうか。

ただ、デメリットとしては間取りなど構造上変えられない場合も多く、妥協しなくてはいけない不満点も出てくるでしょう。「新築したから頑張りたい!」というモチベーションを求めるのであれば不向きでしょう。
中古車購入とは違い、メーカーや走行距離など判断基準や保証などがわかりにくいので素人には良し悪しの判断が難しい点が大きなデメリットかも知れません。

国土交通省が進めてる『安心R住宅』というものがあります。後ほど説明しますインスペクション(住宅診断)を行った中古住宅になります。詳しくは国土交通省のサイトをご確認ください。https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000038.html
まだ、任意なのですが将来はある程度、義務化されていくのかも知れません。
判断材料として参考になると思います。
●新耐震基準に適合 ●専門家の検査の結果、構造上の不具合・雨漏りが認められない

それでは、中古住宅選びのポイントをお伝えします。

■中古住宅選びのポイント
まずは、不動産情報を収集。今はネットで簡単に不動産情報をまとめて検索できますので楽ですね。目ぼしい物件があればその不動産屋さんにアポをとり、詳しい内容と現地案内をお願いしましょう。

ここでの最初の判断として、重要なのが築年数。(建物が建った年代)
まずもって、耐震の関する法律がなかった1981年(昭和56年)5月31日以前の住宅はやめた方が良いです。(2023年現在で築42年ならNG)結局はトータルで建て替えるくらいの修繕費が掛かりますよ。

更に申しますと、断熱・換気の法律ができた2003年(平成15年)以降(2023年現在で築20年以内)をおすすめします。

ちなみに、銀行さんの借り入れ時の査定には『法定耐用年数』というものがあります。
建物が徐々に経年劣化していき価値が0円になるまでの年数を法的に定めたもので、中古住宅などの木造一戸建ての建物は22年と定められています。(マンションなどの耐火性の鉄筋コンクリート造の建物は47年)
つまり、資産価値として築年数22年以上の木造中古住宅は査定0円です。

よって、耐震と断熱(換気・気密)の観点から築年数20年以内の中古住宅を探すことをおすすめします!

築20年以上の物件を購入する場合に必要なこと。
1.インスペクション(住宅診断)・耐震診断をしてもらう。
インスペクションとは、「建物状況調査」、「住宅診断」とされており、建築士の資格を持つ専門の検査員が、第三者的な立場で、目視、動作確認、聞き取りなどにより「住宅の現状の検査を行うこと」をいいます。
有資格者のいる設計事務所、工務店、リフォーム店や、住宅保証会社(既存住宅売買瑕疵保険に加入が借り入れ条件になったりしますので…)などに依頼してます。調査費用は5万円程度にはなります。(保険加入には別途保険料が必要になります。)

これは銀行へローン借入れの条件に『既存住宅売買瑕疵保険』に加入というものいが必要な場合は必須です。ただそこまでの条件が必要ない場合は、簡易的にはなりますがリフォーム施工をする会社など依頼すると無償でしてくれるところもあります。基本的に目視で見える部分だけの調査ですので、簡易的にやっても実質的な調査内容の差はあまりありません。

また、(私はおすすめしませんが)どうしても1981年(昭和56年)5月31日以前の中古住宅であれば、市町村に申し出て耐震診断(自己負担1万円程度)をしてもらう必要も出てきます。
これも銀行借り入れの際に、耐震基準適合証明書が必要な場合もあります。(住宅ローン減税にも必要)耐震診断に沿った耐震改修が必要になりますのでリフォーム費用が嵩みます。

2.2社から修繕リフォーム提案と費用の算出をしてもらう。
次にインスペクション結果を元に必要な修繕リフォーム提案と、その費用を算出してもらいましょう。その場合、手間ですが最低2社(多くても3社くらいが良いです、結構疲れますよ。)に依頼して提案された内容と金額の違いを比べられることをおすすめします。
比べると言うより、2社からの提案内容を合体させてより良いリフォームになるようにしましょう。
金額もそうですが、どこまでのリフォームが必要でどこから先にしないといけないかなど提案の差を検討して、判断するのが大事かと思います。

3.銀行へ借り入れローン相談。
中古住宅購入費用と、修繕リフォーム費用を合わせて、なるべく新築住宅ローン並みの長期低金利で借り入れの相談をしましょう。
中古住宅は新築に比べて担保価値が低いので、借入限度額や返済期間の制限が掛かる場合があります。

結論としましては、築20年以内の物件を探しましょう。売り出し価格(初期投資)は高く感じられても、トータル的に築年数が浅い方が修繕リフォーム金額も少なく済みますし、選ぶ判断がしやすいと言うことになります。

昨今、安く買い取って水回り設備の取替え、内装や外装を綺麗にしただけのリフォーム済みの中古住宅も増えていますが、そういう業者は安く買い取って早く、少しでも高く売りたいので、築年数の多い建物をリフォームしていることが多いです。
つまり「見栄えだけが勝負!」のようなところがありますので、築年数をよく確認されることをおすすめします。

まとめ
・H30年の統計では、100軒のうち13軒が空き家。逆に言えば選べる中古住宅も多くなっている。

・中古住宅のメリットは、必要な修繕リフォームをしても新築の2/3程度の金額で済む。借り入れ返済金額から逆算すると、無理して新築するより楽に返済できる分、生活が豊かに暮らせる。

・デメリットは間取りなど構造上変更できなかったりしますので、ある程度の妥協が必要で、中古車選びと違って素人には判断しにくい。国土交通省の奨める『安心R住宅』を参考にする。

・耐震的には1981年(昭和56年)5月31日以前の住宅は避けた方が良い。建て替えをおすすめします。(2023年現在で築42年ならNG)

・断熱・換気的には2003年(平成15年)以降(2023年現在で築20年以内)が良い。

・銀行借り入れ的には『法定耐用年数』(建物が徐々に経年劣化していき価値が0円になるまでの年数を法的に定めたもの)があり、築22年で建物としての資産価値はゼロとなる。

・築年数20年以上であれば、工務店やリフォーム店、設計事務所や住宅保証(保険)会社に依頼し、インスペクション(住宅診断)や耐震診断をしてもらう。

・その診断に基づいた修繕(耐震)リフォーム提案と、その費用を算出をしてもらう。2~3社に依頼して比べることが大切。

・銀行などには新築住宅ローン並みの長期低金利の借り入れを相談する。無理の無い返済計画を立てる。築年数の少ない物件の方が初期投資は大きいですが、トータルで考えると割安になる場合が多い。

・長く安心して楽しく気持ちよく生活ができるリフォームが大切。見た目だけ良くしたリフォーム済み中古住宅には注意が必要です。

・結論としましては、なるべく築年数が浅い中古住宅を探す。建築に詳しい人に聞くのが一番です。

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