空き家について相談をいただきましたが、お話をお聞きするとそれぞれにそれぞれの空き家にせざるを得ない事情があって、空き家になっているのですね。
空き家の選択肢としては、「住む・貸す・売る」の３択となり、相続放棄は3ヶ月以内、相続した空き家を3年以内に売却すると、相続空き家の特例や取得費加算の特例が適用できる場合があります。これらにより、譲渡所得税を節税することができることはお伝えしましたが、なかなか、そうはいかない事情があり、空き家になってしまってるケースが多いのも事実です。
しかし、放置しておくと近隣からのクレームからトラブルに発展するケースや、地方自治体により、危険な「特定空き家」と認定されますと、最終的には「行政代執行」が行われ、費用の請求が発生する可能性があります。
空き家の行政代執行までの流れは、次のとおりです。
１．特定空き家に指定される。
２．助言・指導が行われる。
３．勧告が行われる。
４．命令が行われる。
５．戒告が行われる。
６．代執行令書による通知。
７．行政代執行が行われる。
８．費用の請求が行われる。
そうはならない為にも、空き家管理をしていく必要があります。
■ 空き家にも火災保険
空き家のリスクとしては、下記のようなことが考えられます。
● 放火による火災
● 漏電による火災
● 台風や落雷などの自然災害による被害
● 老朽化による倒壊
● 火災や倒壊による近隣住民への被害
このようなリスクを保険という形で軽減したいところですが、空き家でも火災保険に加入できるのでしょうか？
火災保険には大きく２種類あり、空き家は店舗や事務所のように居住していない「一般物件」として加入することができる可能性があるそうです。
◆住宅物件・・・・人が住んでいる、または住む予定のある場合
◆一般物件・・・・住居以外として使用する場合（店舗や事務所など）
一般物件の火災保険は、住宅物件に比べて保険料が1.5倍～2倍くらいするそうですが、保証対象は火災だけではなく…
| リスクの内容 | 補償内容 |
|---|---|
| 火災 | 火災による損害を補償 |
| 風災 | 台風や強風による屋根や窓ガラスの破損などを補償 |
| 落雷 | 落雷による家電の故障や火災で生じた損害を補償 |
| 水災 | 台風や豪雨による床上浸水で家具や家電が受けた損害を補償 |
| 盗難 | 盗難された家財などに対する補償 |
| 破損 | 家財や建物の破損・汚損などを補償 |
空き家の火災保険料を安くする方法としては、以下のようなことが考えられます。
- 補償内容の範囲を狭くする
（たとえば、空き家が高い場所にあり近くに川もない場合は、水災を外す） - 建物への補償金額を低くする
- 家財の補償を外す
（重要な家財が空き家に残っていない場合） - 長期間、空き家となる見込みの場合は複数年契約をする
- 自分が対象となる割引を利用する
（たとえば、紙の保険証券は不要な場合は数%割引になるなど）
少しでも費用を抑えたい場合は、検討してみましょう。
地震は対象外
地震・噴火・津波によって発生する損害は、火災保険では補償されません。
とくに注意が必要なのは、地震が原因で発生した火災は、火災保険ではなく地震保険の補償対象となる点です。
ただし、空き家で地震保険に加入できるのは、基本的に「住宅物件」に該当する場合のみです。 つまり、特定の季節だけ住居として利用している場合以外は、空き家で地震保険に加入することは難しいそうです。
■ 民間の空き家巡回・管理会社に依頼
空き家管理をご自身でする場合は、このようなセルフチェックのポイントがあります。
ただ、専門の知識のない方が、ご自身で管理をするのは、なかなか難しいと思いますので、民間の空き家管理会社に依頼し、毎月の巡回や報告を受けられるサービスを活用することも良いと思います。
主に不動産や建設関係の会社（工務店など）がやっていて、空き家の管理だけでなく、売却やリフォーム・解体処分などワンストップ・サービスとして運営されてるところが多いようです。
不動産売却やリフォームなどが本来の目的ですので、巡回サービスの月額費用も抑えられていて、月1回の巡回で3,000円/月～10,000円/月くらいが相場のようです。（年間36,000円～120,000円くらい）
適切な空き家管理をしていれば、空き家のもたらすリスク軽減や近隣トラブルを避けることができますし、空き家を負債ではなく、財産にできる可能性が高まります。
たとえ巡回管理はしていても根本的な解決には至らず、あくまでも一時的な処置にはなります。
しかし、火災保険の加入や巡回サービスを利用することで、プロの民間の空き家管理会社（不動産屋さん、建設会社）に依頼することで、解決の糸口や方法が明確になり、安心できるのが一番のメリットと思います。
心配事をひとりで抱えているのは、お辛いですよね。
まずは、民間の空き家管理会社のサイトで、お住まいの地域の会社を探して相談されてはいかがでしょう。
● 日本空き家サポート.jp
お近くの会場で、空き家の無料相談なども定期的に開催されてるようです。
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